Die wichtigsten städtebaulichen Regelungen des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau - EAG Bau), BGBl I, 2004, S. 1359

1. Bauleitplanung

Als Soll-Vorschrift wird eine Überprüfung sämtlicher Flächennutzungspläne spätestens 15 Jahre nach ihrer Erst- oder Neuaufstellung in das Gesetz aufgenommen. Die Begründung des Regierungsentwurfs stellt zwar klar, dass keine Verpflichtung zur Neuaufstellung normiert werden sollte. Allein die gewählte Soll-Vorschrift dürfte - von seltenen Fällen im ländlichen Raum abgesehen - wohl rechtlich gesehen fast in allen Städten und Gemeinden eine Überprüfung der mehr als 15 Jahre alten Flächennutzungspläne erforderlich machen. Ob als Folge dieser Überprüfung dann ein städtebauliches Erfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 für ein Neuaufstellungs-, Ergänzungs- oder Änderungsverfahren besteht, ist eine zweite Frage. Über Art und Umfang der Überprüfung enthält das Gesetz keine Angaben. Dass es aber mit einem gemeinsamen Blick sämtlicher Stadtverordneter auf den Plan nicht getan sein wird, liegt auf der Hand. Es werden also mehr oder weniger aufwendige planerische Vorarbeiten notwendig. Letztere Erkenntnis dürfte bei den Beratungen im Ausschuss für Verkehr- Bau und Wohnungswesen dazu geführt haben, dass in § 244 Abs. 4 als Überleitungsvorschrift die Überprüfung bestehender Flächennutzungspläne erst ab dem 1.1.2010 gefordert wird.

Den seit den Anfangstagen des Bundesbaugesetzes eingeübten Begriff des Erläuterungsberichtes zum Flächennutzungsplan sucht man in Zukunft vergebens. Der bisherige Erläuterungsbericht heißt in Zukunft "Begründung" wie beim Bebauungsplan auch.

Systematisch streng genommen zwar nicht zu den Bauleitplänen gehörend, ist die Außenbereichssatzung nach dem bisher geltenden § 35 Abs. 6 doch auch ein Instrument der Baurechtsverschaffung gewesen. Dieses sollte nach dem Regierungsentwurf ersatzlos entfallen, was jedoch nicht Gesetz wurde. Vielmehr kann diese Satzung und zusätzlich auch die Satzungen nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 (Einbeziehenssatzung) zukünftig ohne die Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde zustande kommen.


1.1 Umweltprüfung

Anlass und Kernstück des EAG Bau ist die Umsetzung der europäischen Plan-UP-Richtlinie und anderer europarechtlicher Richtlinien. Waren bisher nur bestimmte, in der Anlage 1 zum UVP-Gesetz genannte Bebauungspläne UVP-pflichtig, so sind in Zukunft grundsätzlich alle Flächennutzungspläne und Bebauungspläne, deren Änderung, Ergänzung und Aufhebung einer Umweltprüfung (UP) zu unterziehen.

Ausgenommen sind lediglich Änderungsverfahren, bei denen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden sowie Verfahren zur Neuaufstellung von Bebauungsplänen in Gebieten nach § 34, wenn damit lediglich der Bestand abgesichert werden soll; allerdings darf auch in diesen Fällen nicht etwa ein nach dem UVP-Gesetz prüfungspflichtiges Vorhaben vorbereitet werden. Bei der Öffentlichkeitsbeteiligung ist jeweils ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass keine Umweltprüfung erfolgt.

Hatte noch der Regierungsentwurf auch für die Satzungen nach § 34 Abs. 4 eine UP vorgesehen, so ist dies nicht Gesetz geworden. Allerdings wurde die Einbeziehenssatzung, § 34 Abs. 4 Nr. 3, bezüglich Eingriff und Ausgleich nach § 1a dem Bebauungsplan gleichgestellt.


1.1.1 Methode der Umweltprüfung

Die Belange des Umweltschutzes, bisher bereits im Katalog der Belange des § 1 genannt, werden in insgesamt neun Unterpunkte aufgegliedert. Zusammen mit den Vorschriften des § 1a zum Eingriff und Ausgleich im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, zu Vogelschutzgebieten und FFH-Gebieten sowie zum neu aufgenommenen Vorrang des Flächenrecycling vor der Neuerschließung bilden sie die Prüfkriterien, anhand derer die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln sind. In einem Umweltbericht sind diese Auswirkungen zu beschreiben und zu bewerten. In einer Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a des Gesetzes wird der notwendige Inhalt des Umweltberichts vorgegeben. Dieser wird - wie bisher schon bei UVP-pflichtigen Bebauungsplänen - Bestandteil der Entwurfsbegründung. Allerdings wird ausdrücklich vorgeschrieben, dass er ein gesonderter Teil der Begründung sein muss ist. Zum Abschluss des Aufstellungsverfahrens tritt eine "zusammenfassende Erklärung" neben Plan und Begründung. In dieser Erklärung sind die Art und Weise, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Bauleitplan berücksichtigt werden darzulegen. Ferner ist darzulegen, aus welchen Gründen der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wird.


1.1.2 Verfahren der Umweltprüfung

Die Umweltprüfung findet grundsätzlich im Rahmen der Bauleitplanung, also wie auch bisher die UVP, nicht etwa in einem eigenen Verfahren statt. Allerdings wird dadurch das Bauleitplanverfahren bezüglich der Träger öffentlicher Belange aufwändiger. War es bisher in der Praxis üblich, die sogenannte vorgezogene Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 gleichzeitig durchzuführen und zeitlich anschließend nach Berücksichtigung der sich aus diesen Verfahrensschritten ergebenden Änderungen die öffentliche Auslegung des Planentwurfs nach § 3 Abs. 2 durchzuführen, so muss zukünftig zunächst eine Beteiligungsrunde mit den Trägern öffentlicher Belange durchgeführt werden, in der der Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung in Zusammenarbeit mit den Trägern öffentlicher Belange festgelegt werden soll (Scoping). Allerdings kann dies gleichzeitig mit der vorgezogenen Bürgerbeteiligung geschehen. Die Einholung der Behördenstellungnahmen nach dem neuen § 4 Abs. 2 kann dann anschließend gleichzeitig mit der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs erfolgen.


1.1.3 Überwachung

In einem neuen § 4 c werden die Gemeinden selbst - nicht staatliche Behörden oder etwa Nicht-Regierungsorganisationen - mit der Überwachung (Monitoring) von erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durchführung der Bauleitpläne eintreten, verpflichtet. Die einzelnen Überwachungsmaßnahmen sind zuvor bereits im Umweltbericht, einem Bestandteil der Begründung des Bauleitplanes festgelegt. Zur Überwachung werden auch die Informationen genutzt, die die Behörden nach dem neuen § 4 Abs. 3 den Gemeinden nach der Aufstellung des Bebauungsplanes zukommen lassen, sofern nach den ihnen vorliegenden Erkenntnissen die Durchführung des Bauleitplans erhebliche, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt hat.

Nach der Begründung des Regierungsentwurfs sollen die Gemeinden bei der Ausgestaltung des Monitoring einen weiten Spielraum haben; danach bietet sich auf der Ebene des Flächennutzungsplanes die Verpflichtung, nach 15 Jahren eine Überprüfung des Flächennutzungsplanes vorzunehmen, auch als Instrument des Umweltmonitoring an.


1.2 Planaufstellungsverfahren

Im Rahmen der sogenannten vorgezogenen Bürgerbeteiligung sollte nach dem Regierungsentwurf der Öffentlichkeit die Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gegeben werden. Die Öffentlichkeit sollte somit, wie die Träger öffentlicher Belange auch, am Scoping beteiligt werden. Diese ausdrückliche Verpflichtung wurde nicht in das Gesetz aufgenommen. Es ist jedoch jedermann unbenommen, sich dahingehend zu äußern.

Bei der öffentlichen Auslegung eines Bauleitplanentwurfes sind bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen, die nach Einschätzung der Gemeinde wesentlich sind, zusammen mit Planentwurf und dessen Begründung auszulegen. Bei der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung ist auch anzugeben, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind.

In der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung ist darauf hinzuweisen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können. Fehlt dieser Hinweis, sind auch nicht fristgerecht vorgebrachte Stellungnahmen zu berücksichtigen. Damit wird die bisher schon bestehende Möglichkeit, nicht fristgerecht eingegangene Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange im Verfahren außer acht zu lassen, ausgedehnt auf entsprechende Stellungnahmen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung. Diese Regelung dürfte jedoch kaum größere Bedeutung haben, da diese Möglichkeit - wie bisher auch - nur für solche Stellungnahmen gilt, deren Inhalt die Gemeinde nicht kannte und nicht hätte kennen müssen. Über Letzteres kann man dann trefflich streiten.

Mit dem neuen § 4a Abs. 4 hält das Internet Einzug ins Bauplanungsrecht. Werden Entwürfe des Bauleitplanes und der Begründung in das Internet eingestellt, kann der Versand von Planunterlagen an die Träger öffentlicher Belange unterbleiben. Ihnen ist dann nur noch Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung und die Internetadresse anzugeben. Auch diese Mitteilung kann elektronisch erfolgen, soweit der Empfänger einen Zugang eröffnet hat. Auf Anforderung muss die Gemeinde jedoch auch ein Papierexemplar übermitteln.

Das vereinfachte Verfahren nach § 13, das bisher nur für Änderungen und Ergänzungen vorhandener Bauleitpläne möglich war, kann in Zukunft auch bei der Neuaufstellung eines Bebauungsplanes innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils angewandt werden. Zu den Voraussetzungen siehe die Ausführungen zu Ziffer 1.1, Umweltprüfung.


1.3 Überleitungsvorschriften für die Bauleitplanung

Bauleitplanverfahren, die vor dem 20.07.2004 förmlich eingeleitet worden sind, werden nach dem bisherigen Vorschriften zu Ende geführt, also mit UVP bei UVP-pflichtigen Bebauungsplänen und ohne Umweltprüfung bei sonstigen Bauleitplänen. Gelingt es jedoch nicht, diese Verfahren bis zum 20.07.2006 abzuschließen, muss die Umweltprüfung nachgeholt werden. Die Stichtagsregelung zum 20.07.2006 dürfte insbesondere für Flächennutzungspläne von Bedeutung sein, die sich bei Inkrafttreten des EAG Bau noch in der Anfangsphase des Aufstellungsverfahrens befinden.


1.4 Planinhalte

1.4.1 Erneuerbare Energien

In den Katalog des § 9 Abs. 1 wird eine Ermächtigung aufgenommen, Gebiete festzusetzen, in denen bei der Errichtung von Gebäuden bestimmte bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energie, insbesondere Solarenergie, getroffen werden müssen. Dass von dieser Ermächtigung nicht etwa deshalb Gebrauch gemacht werden darf, um etwa dem ortsansässigen Sonnenkollektorvertrieb zu mehr Umsatz zu verhelfen, stellt die Begründung des Regierungsentwurfs dadurch klar, dass an das Vorliegen städtebaulicher Gründe als Voraussetzung für eine derartige Festsetzung in einem Bebauungsplan erinnert wird.


1.4.2 Private Verkehrsflächen

Im Zusammenhang mit den beispielhaft zusätzlich aufgeführten Fahrradabstellflächen wird klargestellt, dass Verkehrsflächen - ähnlich wie Grünflächen - sowohl als öffentliche als auch private Flächen festgesetzt werden können.


1.4.3 Führung von Versorgungsleitungen

Durch die ausdrückliche Erwähnung von "oberirdischen oder unterirdischen" Versorgungsanlagen und -leitungen soll offenbar sichergestellt werden, dass zukünftig die Telekom die Gemeinden nicht mehr mit der Androhung von oberirdisch geführten Telephonleitungen unter Druck setzen kann, wenn im Bebauungsplan klar für "unterirdisch" votiert wurde.


1.4.4 Freihalteflächen

Als mögliches städtebauliches Motiv für die Festsetzung von Flächen, die von einer Bebauung freizuhalten sind, werden in Ziffer 24 des § 9 Abs. 1 auch die "sonstigen Gefahren" eingefügt, womit nach der Begründung des Regierungsentwurfs insbesondere Explosionsgefahren von industriellen Anlagen gemeint sind, wie sie ebenfalls in einer EG-Richtlinie (Seveso II) angesprochen sind.


1.4.5 Baurecht auf Zeit

Die Gemeinden werden "in besonderen Fällen" zu Festsetzungen ermächtigt, wonach bestimmte Nutzungen nur zeitlich beschränkt ab oder bis zu einem bestimmten Ereignis zulässig sind. Bei zeitlicher Beschränkung der Festsetzungen soll auch die Folgenutzung festgesetzt werden.

Was die Frage der Regelung zeitlicher Beschränkungen und Folgenutzungen angeht, hat die Rechtsprechung bisher derartige Befristungen nicht für möglich erachtet. Vielmehr wurde stets darauf verwiesen, dass bei geänderten städtebaulichen Erfordernissen eben eine Änderung des Planes zu erfolgen hätte. Hier können nun zukünftige Änderungsverfahren erspart werden, wenn bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplanes die zeitliche und inhaltliche Beschränkung bekannt ist. Die Regelung, dass bestimmte Nutzungen erst ab Eintritt eines bestimmten Ereignisses zulässig sein sollten, also beispielsweise erst ab Eröffnung einer neuen Stadtbahnlinie oder ab Inbetriebnahme eines Regenwasserpumpwerks, war in der Vergangenheit einmal bereits in Form des seinerzeitigen § 9a des Bundesbaugesetzes geltendes Recht.


1.5 Planerhaltung

Die europäischen Richtlinien, an die das Baugesetzbuch durch das EAG Bau angepasst wird, stellen die Einhaltung des ordnungsgemäßen Verfahrens in den Vordergrund. Damit muss zwangsläufig die Entwicklung umgekehrt werden, die in den vergangenen Jahrzehnten im deutschen Planungsrecht verfolgt wurde, nämlich die Schmälerung der Bedeutung des Verfahrensrechts beispielsweise durch die Heilungsvorschriften in den bisherigen §§ 214 und 215. Fehler bei der Ermittlung des Abwägungsmaterials, also der Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sei müssen, sind daher in Zukunft beachtlich, wenn diese Belange in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind, und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist.

Die Bedeutung dieser Vorschrift wird dadurch unterstrichen, dass die bisherige 7-Jahres-Frist zur Geltendmachung von Mängeln der Abwägung (bisher § 215 Abs. 1 Ziffer 2) ersatzlos entfällt. Für beachtliche Form- und Verfahrensfehler, Fehler beim Entwickeln aus dem Flächennutzungsplan und für Fehler des Abwägungsvorgangs gilt eine zweijährige Rügefrist. Von dieser grundsätzlichen Zielrichtung ausgehend erfolgt eine Vielzahl von Veränderungen in den §§ 214 und 215, deren Darstellung an dieser Stelle nicht geleistet werden kann.

Da die neuen Heilungsvorschriften enger gefasst sind als die bisher geltenden, wird in der Überleitungsvorschrift des § 233 Abs. 2 für die bis zum Inkrafttreten der neuen Vorschriften bekannt gemachten Bauleitpläne die Anwendung der bisher geltenden Heilungsvorschriften angeordnet.


2. Genehmigungsrecht

2.1 Formelles

2.1.1 Veränderungssperre
Die erneute Verlängerung einer Veränderungssperre, § 17 Abs. 2 und die erneut beschlossene Veränderungssperre, § 17 Abs. 3, bedürfen zukünftig nicht mehr der Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde.


2.1.2 Zurückstellung von Baugesuchen im Außenbereich wegen Flächennutzungsplan

Zur einstweiligen Sicherstellung während der Planaufstellung wird der Anwendungsbereich des § 15, Zurückstellung von Baugesuchen, auf Flächennutzungsplanverfahren ausgeweitet, mit denen privilegierte Vorhaben im Außenbereich nach dem neuen § 35 Abs. 1 Nr. 2 - 6 gesteuert werden sollen (siehe Z. 2.2.3). Besondere, gegenüber der Sicherung von Bebauungsplanverfahren längere Fristen berücksichtigen die Besonderheiten der Außenbereichsvorhaben.


2.1.3 Grundstücksteilung

Eine Genehmigung für die Teilung von Grundstücken sieht das Gesetz für die Zukunft nicht mehr vor, weder in Form der bereits seit einigen Jahren gestrichenen gesetzlichen Verpflichtung zur Genehmigung der Teilung noch in Form der bisher geltenden Ermächtigung an die Gemeinden, für den Geltungsbereich ihrer Bebauungspläne eine Genehmigungspflicht einzuführen. Gleichwohl beschäftigt sich § 19 auch in Zukunft mit der "Teilung von Grundstücksflächen". Darin bleibt die Definition der Teilung, bisher § 19 Abs. 2, erhalten, weil beispielsweise im Recht der Umlegung und der Sanierung Teilungen weiter genehmigungsbedürftig sind und dann dort in den entsprechenden Vorschriften auf die Definition des § 19 zurückgegriffen wird. Außer diesen speziellen Teilungsgenehmigungen in den sogenannten "Sonderveranstaltungsgebieten" sind somit in Zukunft nach Wegfall auch der landesrechtlichen Teilungsgenehmigung für bebaute Grundstücke durch die ab 01.10.2002 geltende Fassung der Hessischen Bauordnung Grundstücksteilungen grundsätzlich genehmigungsfrei gestellt.

Die materielle Regelung des bisherigen § 20 Abs. 1, wonach durch die Grundstücksteilung keine Verhältnisse entstehen dürfen, die mit den Festsetzungen eines Bebauungsplanes nicht vereinbar sind, bleibt erhalten. Entstehen durch eine Teilung dennoch planwidrige Zustände, kann die Bauaufsichtsbehörde mit dem Instrumentarium bauaufsichtlicher Verfügungen für die Wiederherstellung rechtmäßiger Verhältnisse sorgen. Dass ein Vorgehen der Bauaufsichtsbehörde gegen materiell rechtswidrige Teilungen verwaltungsrechtlich ein steiniger Weg ist, wird durchaus gesehen, auch dass hessische Kreisbauämter nur schwer dazu zu bewegen sein dürften, auf diesem Wege die Bebauungspläne kreisangehöriger Gemeinden, die nicht selbst Bauaufsichtsbehörde sind, durchzusetzen.

Im Hinblick auf die Teilungssatzungen, die die Gemeinden auf der Grundlage des bisher geltenden § 19 erlassen haben, gibt es in § 244 Abs. 4 eine detaillierte Überleitungsregelung. Danach können die Gemeinden diese Satzung durch Satzung aufheben und die Aufhebungssatzung ortsüblich bekannt machen. Aber auch ohne diese deklaratorischen Akte dürfen die Teilungssatzungen ab dem Inkrafttreten des EAG Bau nicht mehr angewandt werden. Damit entfällt auch in Zukunft die Versuchung, der manche Gemeinden nach hiesiger Erfahrung nicht widerstehen konnten, mit diesem Instrument Grundstückseigentümer contra legem, zu bestimmten Zugeständnissen gegenüber der Gemeinde zu bewegen.


2.1.4 Verfahren während der Planaufstellung

Nach dem bisherigen § 33 Abs. 2 lag es im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, bereits vor der öffentlichen Auslegung eines Bebauungsplanentwurfes und vor der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ein Vorhaben zuzulassen, wenn für die Träger öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem zu genehmigenden Vorhaben gegeben war. Durch den Bedeutungszuwachs, den die Beteiligung der Öffentlichkeit durch das EAG Bau erfährt, entfällt die sogenannte "Kann-Planreife" zukünftig. Eine solche Ermessenssituation ist nur noch vor einer erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach einer Entwurfsänderung gegeben, sofern diese sich nicht auf das Vorhaben auswirkt sowie in Fällen des vereinfachten Verfahrens nach § 13, wobei letzteres in der Praxis wegen der Kürze der Verfahrens nach § 13 auf der Seite der Gemeinden kaum zu Bedeutung kommen dürfte.


2.2 Materielles

2.2.1 Großflächiger Einzelhandel innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteilen ist zukünftig zu beachten, dass von diesen Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Standortgemeinde selbst aber auch anderer Gemeinden zu erwarten sein dürfen.

Damit reagiert der Gesetzgeber auf die faktische Entstehung von Einzelhandelsschwerpunkten in unbeplanten Bereichen überall dort, wo bereits großflächige Einzelhandelsbetriebe - auf welchem Wege auch immer - entstanden sind, deren Existenz nunmehr bei der Beurteilung des Einfügens als positive Vorprägung für ein weiteres Vorhaben dieser Art gewertet werden müsste. Von der Ermächtigung an die Länder, eine derartige Regelung bereits auf der Grundlage des § 246 Abs. 7 der bisher geltenden Gesetzesfassung zu treffen, hatte Hessen keinen Gebrauch gemacht.


2.2.2 Abweichen vom Erfordernis des Einfügens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Für Gebiete im Sinne des § 34 Abs. 2, in denen sich also die Art der bauliche Nutzung nach der Baunutzungsverordnung bestimmt, gelten bekanntlich die darin vorgesehenen Ausnahmen entsprechend. Auch Befreiungen sind analog zum beplanten Bereich möglich. In diffus bebauten Gebieten nach § 34 Abs.1, in denen Ausnahme- und Befreiungsmöglichkeiten nicht bestehen, sollen in Zukunft zulässigerweise errichtete Gewerbe- und Handwerksbetriebe mit Ausnahme des großflächigen Einzelhandels (siehe 2.2.1) unter bestimmten Bedingungen erweitert, geändert, erneuert oder einer geänderten Nutzung zugeführt werden können, auch wenn sich dies nicht einfügt.

Eine ähnliche Regelung war mit dem damaligen § 34 Abs. 3 des Baugesetzbuches vom 1.1.1977 bis zum Inkrafttreten des Bau- und Raumordnungsgesetzes am 1.1.1998 bereits einmal Gesetz.


2.2.3 Außenbereich

In den Katalog der privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 werden die Biogasanlagen (Obergrenze 0,5 MW) als Ergänzung zu landwirtschaftlichen Betrieben, Gartenbaubetrieben und Betrieben der Intensivtierhaltung aufgenommen. Damit soll berücksichtigt werden, dass derartige Anlagen in der Regel nicht von dem Landwirt oder Betriebsinhaber selbst errichtet und betrieben werden können, an dessen Hofstelle sie errichtet werden und somit nicht automatisch an der Privilegierung dieses Betriebs teilnimmt. Es soll ausdrücklich auch die von persönlich bisher nicht Privilegierten errichtete Anlage, die aber Biogas aus Rückständen der Landwirtschaft usw. herstellt, privilegiert werden.

Die im Regierungsentwurf noch ausdrücklich vorgesehenen Steuerungsmöglichkeiten durch Darstellung von Vorrang-, Eignungs- und Belastungsflächen im Flächennutzungsplan sind nicht Gesetz geworden. Nach der Ausschussbegründung sind solche Darstellungen auch nach der bisherigen Rechtslage schon möglich. Dennoch wird in § 5 Abs. 2 nun ausdrücklich die Möglichkeit eines sachlichen Teilflächennutzungsplanes erwähnt.

Für Vorhaben im Außenbereich, wobei land- und forstwirtschaftliche Betriebe ausgenommen sind, muss der Antragsteller zukünftig die Verpflichtung übernehmen, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen. Dahinter steht die Überlegung, dass insbesondere die privilegierte Zulassung von Windenergieanlagen und zukünftig auch von Biogasanlagen im Außenbereich nicht dazu führen darf, dass diese Baulichkeiten - auch wenn sie ihren Zweck nicht mehr erfüllen - weiterhin den Außenbereich mit prägen.


3 Bodenordnung

3.1 Kein Antragsrecht auf Umlegung

Grundsätzlich bleibt es bei der Regelung des bisherigen § 46 Abs. 3, wonach auf Anordnung und Durchführung einer Umlegung kein Rechtsanspruch besteht. Das im Regierungsentwurf analog zum Antragsrecht nach § 12 Abs. 2 auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für einen Vorhaben- und Erschließungsplan noch vorgesehene Antragsrecht auf eine entsprechende Entscheidung über die Anordnung und Einleitung einer Umlegung ist nicht Gesetz geworden.


3.2 Anhörung der Eigentümer vor dem Umlegungsbeschluss

Die Gemeinden sind in Zukunft verpflichtet, vor dem Umlegungsbeschluss die Eigentümer anzuhören.

Diese Regelung dürfte Ausfluss der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 31.07.2001, 1 BvR 1061/00 und ihm folgend des Bundesgerichtshofs vom 10.01.2002, III ZR 212/01 sein, in denen für einen Einzelfall, in dem offensichtlich bereits mit dem Umlegungsbeschluss und nicht erst mit dem Umlegungsplan eine besondere Benachteiligung eines Beteiligten einhergingen, eine vorherige Anhörung der Eigentümer für notwendig erachtet wurde.


3.3 Ausnahmslose Bekanntmachungspflicht für Umlegungsbeschlüsse und ausnahmslose Auslegung von Bestandskarte und Bestandsverzeichnis.

Nach dem bisherigen § 50 Abs. 1 Satz 2 konnte bei Einverständnis der Beteiligten von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses abgesehen werden. Entsprechendes galt nach § 53 Abs. 2 Satz 3 für die Auslegung von Bestandskarte und Bestandsverzeichnis.

Nach dem Regierungsentwurf will der Gesetzgeber höchst vorsorglich die Gemeinden vor den Risiken einer unsachgemäßen Anwendung der bisherigen Vorschrift schützen.

Die Änderungen dürften auch im Zusammenhang mit der Kodifizierung der Anhörung der Eigentümer vor Erlass des Umlegungsbeschlusses stehen.


3.4 Vorteilsabschöpfung auch über den Flächenbeitrag hinaus

In der Flächenumlegung ist der Flächenbeitrag bekanntlich in Neuerschließungsgebieten auf 30 % begrenzt. Da aber in vielen Fällen der Wertzuwachs durch die Umlegung höher als 30 % ist, sind in der Vergangenheit die Gemeinden mehr und mehr dazu übergegangen, Umlegungen nach dem Wertmaßstab durchzuführen, weil bei diesem Verfahren keine gesetzliche Obergrenze besteht. Durch eine Ergänzung des § 58 Abs. 1 soll nun ermöglicht werden, umlegungsbedingte Wertsteigerungen, die über den 30 %igen Flächenbeitrag hinausgehen, zwar nicht in Fläche, jedoch in Geld abzuschöpfen, um somit im wirtschaftlichen Ergebnis - so der Regierungsentwurf - die Verteilungsmaßstäbe bei der Wertumlegung und der Flächenumlegung gleichzustellen.

Durch die Neuregelung werden Rechtsunsicherheiten beseitigt, die in der Vergangenheit dadurch aufgetreten sind, dass die Gemeinden Wertumlegungen durchführten, ohne dass im jeweiligen Umlegungsgebiet unterschiedliche Einwurfswerte oder unterschiedliche Zuteilungswerte anzutreffen waren. In diesen Fällen wurde von den Umlegungsbeteiligten regelmäßig die Verwendung des Wertmaßstabes als ermessensfehlerhaft angesehen, weil man unterstellte, dieser Maßstab sei nur deshalb gewählt, um die Abschöpfungsobergrenze der Flächenumlegungen zu umgehen.


3.5 Gemeinschafteinrichtungen

In § 61 Abs. 1 Satz 2 wird klargestellt, dass Gemeinschaftseinrichtungen auch bei einer Umlegung in Gebieten nach § 34 und nicht nur in Plangebieten festgelegt werden können.


3.6 Widerspruch und Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen Umlegungsbeschluss und Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit

In § 212 Abs. 2 Satz 1 wird geregelt, dass Widersprüche gegen den Umlegungsbeschluss nach § 47 Abs. 1 und gegen die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans nach § 71 Abs. 1 keine aufschiebende Wirkung haben. Nach § 224 gilt entsprechendes für den Antrag auf gerichtliche Entscheidung.

Nach dem Regierungsentwurf hat der Gesichtspunkt der Verfahrensbeschleunigung in diesen Fällen Vorrang gegenüber dem Rechtsschutzinteresse der Beteiligten.

Durch schlichten Widerspruch gegen den Umlegungsbeschluss - unabhängig auch beispielsweise von der Zulässigkeit des Widerspruchs - konnte bisher durch einen Einzelnen ein Umlegungsverfahren faktisch um Monate, wenn nicht um Jahre verzögert werden. Dabei geht es erfahrungsgemäß solchen Widerspruchsführern in den seltensten Fällen um den Umlegungsbeschluss selbst, der ja in der Regel noch kaum in Rechte eingreift, sondern schon einmal im Vorgriff um die erwarteten Regelungen des Umlegungsplanes. Beim Widerspruch gegen die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans sind formell alle materiellen Streitpunkte bereits ausgeräumt. Dennoch konnte bisher der mit dem Umlegungsplan unzufriedene Beteiligte durch einfachen Widerspruch die Rechtskraft und damit die wirtschaftliche Umsetzung des Umlegungsverfahrens verzögern.


3.6 Grenzregelung wird zur vereinfachten Umlegung

Das bisherige Grenzregelungsverfahren wird unbenannt in "vereinfachte Umlegung". Die Anwendungsfälle werden insofern erweitert, als die betroffenen Grundstücke bzw. Grundstücksteile nicht mehr unmittelbar aneinander liegen müssen, sondern auch in "enger Nachbarschaft" liegen können. Es bleibt jedoch bei der bisherigen Regelung, dass die auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücke oder Grundstücksteile nicht selbstständig bebaubar sein dürfen. Neu ist, dass bei Einverständnis der Beteiligten im vereinfachten Umlegungsverfahren auch eine mehr als nur unerhebliche Wertminderung eines Grundstücks erfolgen darf.

Formell bleibt es für hessische Gemeinden auch bei dem bisher schon vorhandenen Unterschied zwischen Umlegung und Grenzregelung zu Beginn des Verfahrens. Während Umlegungen von der Gemeindevertretung anzuordnen sind, bedarf es bei vereinfachten Umlegungen - wie bisher bei Grenzregelungen - einer solchen Anordnung durch die Gemeindevertretung nicht. Die vereinfachte Umlegung dürfte damit - von gemeindeordnungsrechtlichen Ausnahmefällen abgesehen - in der Regel ausschließlich Angelegenheiten des Gemeindevorstandes sein.

Ausdrücklich normiert wird nunmehr eine Erörterungspflicht mit den Eigentümern sowie ein Hinweis im Auszug aus dem Beschluss über die vereinfachte Umlegung, dass der Beschluss bei einer zu benennenden Stelle, in der Regel also bei der Gemeinde, eingesehen werden kann, wodurch die Möglichkeit gegeben ist, beispielsweise die Gleichbehandlung der Beteiligten unmittelbar zu überprüfen.


4 Stadtumbau und soziale Stadt

Die neuen Vorschriften zum Stadtumbau werden in südhessischen Städten und Gemeinden in absehbarer Zeit hoffentlich keine Anwendung finden. Hier wird ein Instrumentarium zum Abbruch der Plattenbausiedlungen aus DDR-Zeiten zur Verfügung gestellt.

Die Vorschriften unter dem Stichwort "Soziale Stadt" setzen einen verwaltungsrechtlichen Rahmen für das bereits seit einigen Jahren laufende Bund-Länderprogramm "Soziale Stadt".


Erich Bauer Manuskript Stand 6.7.2004
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